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" Habitação: os incendiários querem agora vestir a farda de bombeiro
Depois da crise dos combustíveis, que deixou de ocupar os ecrãs sem que o depósito de gasolina se tivesse tornado mais barato, e do plano anual de assalto a que chamam Orçamento do Estado, chegou a vez da habitação.
O país organiza as suas aflições por temporadas. Numa semana, debate-se a generosidade do Governo, que promete devolver às vítimas uma parte do que lhes sacou; na seguinte, descobre-se que os filhos dessas vítimas não conseguem comprar casa. Seguem-se os especialistas, os pactos, as mesas e os senhores que, após décadas a administrar o desastre, se apresentam com o ar ofendido e como salvadores dos problemas que infligiram à vítima.
Entre as explicações da carestia, avulta a indignação contra os benefícios fiscais dos estrangeiros endinheirados. A desigualdade de tratamento merece crítica. A conclusão, porém, costuma sair pelo avesso: em vez de exigir para o português a mesma redução do confisco, exige-se que o estrangeiro seja confiscado em condições de igualdade. A justiça fiscal da nossa praça tem a delicadeza de um carcereiro: perante dois presos, um deles com uma corrente mais curta, manda apertar a do outro.
Não nego que compradores com maior poder de compra disputem casas aos restantes. Pergunto por que razão a resposta há-de ser perseguir o comprador e conservar todos os obstáculos que impedem o aparecimento de vendedores.
O ex-presidiário Isaltino Morais propõe um entendimento entre PS e PSD. Os dois partidos socialistas que dominam o regime há cinco décadas receberam um apelo comovente: entendam-se para resolver o que não foi resolvido! O próprio autarca reconhece a incapacidade reformadora de ambos e defende libertar terrenos para construção; porém, entrega a cura aos habituais administradores da doença.
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Mariana Leitão quer os partidos sentados à mesa; tornou-se o grande instrumento de construção nacional. Não produz tijolos, não abre terrenos, não encurta por si um processo. Produz lugares sentados. Nisso, a classe política tem uma experiência que nenhum empreiteiro consegue disputar.
André Ventura oferece, como sempre, a alternativa radical: quer limitar o alargamento das cauções pretendido pelo Governo. A casa é do proprietário, a reparação dos estragos também, mas a garantia adequada será assunto do líder da “extrema-direita”; a mesma que promete varrer o socialismo chega à porta do senhorio e pede-lhe a chave para regular a sala. O possível inquilino deve poder recusar as condições; o proprietário deve poder recusar um risco que não quer assumir. A liberdade contratual exige as duas recusas, algo que o socialista André Ventura parece não compreender!
Uma caução elevada pode excluir candidatos. Também uma garantia insuficiente pode levar o proprietário a exigir fiadores, seleccionar quem tem rendimentos mais altos ou retirar a casa do mercado. Apagar uma garantia por decreto não apaga o risco que procurava cobrir. O legislador imagina que aboliu uma dificuldade; pode ter incrementado a dificuldade de colocar uma casa no mercado.
Na esquerda dos tectos e das tabelas, o senhorio continua a ser tratado como um funcionário que comprou o próprio local de trabalho e ainda não percebeu quem lhe dá ordens. A renda deve obedecer à necessidade do candidato, enquanto a obra, a manutenção e o risco obedecem à carteira do proprietário. A questão incómoda fica por responder: quem investirá na próxima casa se lhe reservarem a despesa e entregarem a terceiros o comando da receita?
O caso de Ricardo Robles conserva, a este respeito, um valor pedagógico. O prédio adquirido pela irmã por 347 mil euros foi colocado à venda por 5,7 milhões, após obras. O mercado, quando entra no património de um adversário da especulação, ganha uma súbita dignidade.
Entretanto, para debelar a crise, o regime, mais uma vez, encontrou o seu instrumento de debate mais antigo: o bastão. Ventura declarou apoio sem condições às autoridades e afirmou que o Estado não se podia acobardar.
Um apoio sem condições dispensa a pergunta que devia preceder qualquer juízo: que aconteceu, quem fez o quê e que força se justificava? Para defender a polícia não é preciso passar-lhe uma procuração sobre os ossos das pessoas. Para defender manifestantes também não é preciso absolver agressões ou estragos à propriedade. Cada acto exige prova e cada responsável deve responder pelo seu.
A liberdade de manifestação tem ainda uma particularidade que desagrada aos seus devotos de ocasião: pertence aos adversários. Por exemplo, em Abril de 2025, Rui Fonseca e Castro, ex-juiz, foi detido durante uma acção de propaganda eleitoral, um direito plasmado na sagrada Constituição de Abril. Quem exige escrutínio para a carga sobre os seus camaradas deve aceitar o mesmo escrutínio quando o detido lhe provoca repugnância.
O mesmo critério vale para os protestos contra as restrições totalitárias durante a putativa pandemia. Não sabemos se os manifestantes de agora são as pessoas que aplaudiram aquelas restrições. Inventar-lhes uma biografia seria uma facilidade. O princípio dispensa-a: quem aceita que o Estado comprima liberdades porque considera detestável uma causa oferece-lhe um precedente para comprimir as suas.
Invoca-se depois o direito à habitação, como se uma norma constitucional pudesse substituir uma equipa de pedreiros. O artigo 65.º consagra esse “direito”. A filosofia subjacente do regime de Abril transforma a necessidade de um bem numa obrigação de terceiros o fornecerem sob coacção. A casa exige terreno, trabalho, materiais, poupança e tempo. A Constituição pode distribuir incumbências. Não fabrica cimento.
Chegados aqui, falta examinar aquilo que os pactos deixam na penumbra: o dinheiro com que se disputam casas, o custo de as produzir e a segurança de as arrendar.
Quando um banco concede crédito, regista um empréstimo no activo e um depósito no passivo. Cria dinheiro bancário, do nada, sujeito, no entanto, a limites de capital, liquidez, regulação e risco. Não descobriu uma casa nova no cofre.
Se vários compradores obtêm maior capacidade de licitar perante uma oferta que demora a crescer, os preços podem subir antes de os salários acompanharem. Quem recebe o crédito entra no leilão; quem depende da poupança acumulada vê a meta afastar-se.
No artigo que publiquei sobre a tributação do património, referi o crescimento da contribuição portuguesa para o agregado monetário M1 (quantidade de dinheiro em circulação): de cerca de 77 para 186 mil milhões de euros entre o final de 2014 e o final de 2025, perto de 8,3% ao ano! O número não explica por si os actuais preços das casas. No entanto, importa clarificar que a um ritmo anual de 8,3%, a cada 10 anos, a quantidade de dinheiro em Portugal subiu 122%; o que esperavam que acontecesse? Mais dinheiro, muito mais dinheiro, a perseguir as mesmas casas, qual seria o resultado?
A política monetária não constrói paredes por multiplicar meios de pagamento do nada. Pode alterar a capacidade de compra, os juros e os preços dos activos. O benefício também não se distribui por igual: o acesso ao financiamento importa. Ao jovem que poupa parte do salário não serve de consolo saber que o mercado dispõe de mais dinheiro, se esse dinheiro chega primeiro ao concorrente com acesso ao crédito.
Depois vem a fiscalidade. Compra-se com IMT e Imposto do Selo; conserva-se com IMI e, nos casos abrangidos, AIMI (Adicional ao IMI); arrenda-se com tributação do rendimento; vende-se com eventual tributação da mais-valia. Na produção existem IVA, impostos sobre os lucros e encargos sobre o trabalho. Nem todas estas cobranças atingem a mesma pessoa ou a mesma base, e existem isenções e reduções. Mas chamar essencial à habitação enquanto se assalta em tantas etapas merece, ao menos, uma explicação que ultrapasse a palavra “receita” fiscal.
O efeito económico percebe-se sem falsificar o funcionamento do IVA. Imagine-se um investimento de 100 que permite receber 120 ao fim de um ano. O retorno é de 20%. Se a alternativa comparável rende 10%, existe uma vantagem que pode atrair capital e concorrentes. Se os encargos não recuperáveis elevarem o custo para 115, mantendo-se a receita em 120, o retorno cai para cerca de 4,35%. O projecto perdeu a sua atractividade. Ninguém precisa de promulgar a proibição de construir: basta tornar a construção uma aplicação pior do capital.
A burocracia consegue resultado semelhante sem alterar a factura dos materiais. Os mesmos 100, recuperados como 120 ao fim de três anos, rendem cerca de 6,3% ao ano, antes de outros custos. A espera acrescenta financiamento, incerteza e risco. O processo parado pode não custar nada ao funcionário que o tem na secretária. Ao dono da obra, custa tempo de vida e capital.
Planos, condicionantes, arquitectura, especialidades, termos de responsabilidade, procedimentos municipais, taxas e formalidades de execução compõem um percurso que varia com o terreno e a obra. O PIP (Pedido de Informação Prévia) não é sempre obrigatório, nem toda a moradia exige licenciamento: existem comunicação prévia e situações de dispensa. As simplificações merecem reconhecimento. Mas mudar o nome de uma porta não garante que se atravesse o edifício em menos tempo.
Em 2002, Portugal concluiu 125 mil fogos novos para habitação familiar. Estes números mostram capacidade de produção; não provam que cada empresa desaparecida tenha sido vítima de um imposto. Crédito, endividamento, procura e crises económicas também contam. Servem, contudo, para desfazer a superstição de que construir casas em grande número exige uma invenção ministerial ainda por descobrir. Já se fez!
No arrendamento, o capital enfrenta outra conta: quanto recebe, quanto conserva e quanto arrisca perder. Limitar rendas abaixo do que seria acordado pode beneficiar quem consegue um contrato e prejudicar quem procura o seguinte. Dificultar a recuperação do imóvel perante incumprimento acrescenta risco. Prometer protecção ao inquilino sem discutir quem oferecerá a próxima casa é governar a montra depois de fechar a fábrica.
Por fim, a população. Segundo as estimativas do INE divulgadas em Junho, Portugal tinha cerca de 1,6 milhões de residentes estrangeiros no final de 2025, mais 849 mil do que em 2021. São pessoas que também precisam de habitação. Ignorar essa procura seria tão absurdo como culpar cada imigrante pela política de solos, pelos impostos ou pelo licenciamento.
Os imigrantes também trabalham, constroem e produzem. O seu efeito depende de onde vivem, do que fazem e da capacidade de resposta da oferta. Mas quem defende aumentos da população, neste caso, mais 100 mil imigrantes, deve explicar onde se alojam as pessoas enquanto as casas não aparecem. Um Governo não pode celebrar a chegada de trabalhadores de manhã, bloquear a construção à tarde e descobrir ao serão que os quartos encareceram.
A única saída possível começa onde termina o conforto dos nossos administradores: eliminar o confisco (impostos), mais liberdade para construir, contratos livres e justiça capaz de proteger a propriedade e exigir o cumprimento das obrigações.
O Estado saído do regime de Abril dificulta a oferta, assalta sem apelo nem agravo os construtores e promotores, interfere no contrato e oferece depois uma mesa para estudar a escassez. Os partidos discutem a disposição das cadeiras. Os comentadores escolhem quem merece a bastonada. O jovem, a quem prometeram o direito à habitação, regressa ao quarto em casa dos pais. Vivemos, definitivamente, num manicómio!
Luís Gomes é gestor (Faculdade de Economia de Coimbra) e empresário. "
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